融创配资【财经分析】公募投资规则将调整 REITs独立分类料激活机构需求

　　新华财经上海10月16日电（记者杨溢仁）正在公开征求意见的公开募集证券投资基金运作管理办法将REITs列为独立基金类别并拟按相应管理的消息，日前引发业界广泛关注。分析人士认为，后续若政策落地，有望为股票、混合、债券等基金按合同配置REITs打开空间，扩大机构资金来源，为相关产品带来增量资金。

　　类别单列公募配置松绑

　　据《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》第六条，基金按照投资标的不同，分为股票基金、债券基金、货币市场基金、同业存单基金、基金中基金、期货和衍生品基金、混合基金、不动产投资信托基金（REITs）及其他基金。也就是说，REITs首次被单列为基金产品类别之一。

　　不仅如此，征求意见稿的第三十八条进一步明确，公募基金投资REITs时不适用投资“其他基金”的比例限制和FOF相关规定，而按一般证券投资集中度管理——即普通基金持有单只REIT的市值原则上不超过净资产10%；同一管理人全部基金合计持有单只REIT份额原则上不超过该REIT总份额的10%；REITs投资不计入非FOF基金“投资其他基金”的30%上限，也不适用FOF持有单只基金20%的限制。

　　“简单来说，征求意见稿的发布，意味着普通公募基金投资REITs不再被简单视为‘基金买基金’，这有利于股票、混合、债券等基金按合同配置REITs。”兴业证券固收首席分析师姜丹指出，“事实上，截至10月9日，全市场已有79只混合债券型二级基金、31只偏债混合型基金将公募REITs纳入投资范围，两类基金规模合计680.02亿元，按投资范围约定理论上限约68亿元。”

　　来自招商证券的研究观点指出，此次将REITs单列，是对REITs产品定位的制度完善；过往受制于FOF比例约束，多数普通公募配置REITs积极性受限，约束松绑后，股、混、债基可依据基金合同自主配置REITs，增量资金入市预期明确，同时利好底层资产运营主体与REITs相关产业链标的。

　　不过，2026年的中报显示，混合债券型基金中仅国金安裕债券A实际配置了23只REITs，持仓市值1992.75万元、占净值比6.92%；全市场各类FOF产品持仓REITs的市值合计为2.40亿元。显然，公募配置REITs仍处起步阶段，后续政策落地有望显著提升配置空间。

　　供给放量一级询价遇冷

　　制度红利有望打开资金增量空间，但目前公募REITs的一级市场发行端尚未回暖。

　　具体而言，目前商业不动产REITs承压尤为突出，在5只已上市的标的中有 4只破发，部分项目上市以来跌幅接近两成；另有多只商业不动产产品完成募集超两个月，上市时间仍未确定。此外，9月下旬新启动询价的商业REITs网下认购倍数偏低，凯德商业、华泰紫金华住安住均选择折价发行，询价参与度低迷。

　　记者观察发现，目前基础设施赛道同样出现了发行遇冷案例。9月以来，共有8只基建REITs启动了询价，拟募资规模超115亿元，但以平安西安高科产业园REIT为例，其网下认购倍数仅1倍，最终在询价下限折价发行。

　　“当前一级市场询价遇冷，本质是供给集中投放后，机构对底层资产现金流兑现、租金稳定性、估值折价的重定价过程。尽管新规的出台有望打开资金入口，但资金入场不会一蹴而就，机构将更加严苛甄别资产基本面，后续各项目的分化会持续放大，优质现金流资产与偏弱资产的定价差距将进一步拉开。”一位机构交易员称。

　　利差高位板块行情分化

　　眼下，一级市场的寒意正传导至二级市场，使得整体市场交投陷入低迷。

　　公开数据显示，9月28日至10月9日，中证REITs全收益指数收于946.5点，区间日均成交额仅2.58亿元，环比大幅下滑，换手率回落至历史极低分位。

　　板块走势明显分化，租赁住房、市政环保、能源设施小幅收涨，数据中心板块领跌，单只标的跌幅接近4%。

　　不过，也有业内人士指出，截至10月9日，产权类REITs的利差约为304bp，已处于历史98%的高百分位，产业园区、仓储物流板块的利差更是接近历史极值，具备较高赔率。

　　“对比2024年初的利差高点，当前市场机构的资金结构更加多元，叠加指数产品、公募配置政策等增量预期，利差大幅走扩的概率有限。”姜丹表示，“向后看，10月下旬公募REITs三季报将进入集中披露期，届时各机构可围绕基本面筛选标的。例如，数据中心板块经过调整后分派率抬升，可结合科技板块行情择机布局；租赁住房、消费设施赛道内，城投宽庭、华润有巢等标的的分派率性价比突出，亦可关注。”

　　来自光大证券的研究观点亦认为，虽然底层资产经营基本面受宏观经济影响存在波动，但在低息环境中，公募REITs高分红、资产质量相对优质的属性仍然显著。伴随资金面持续扩容，市场供需有望逐步平衡，公募REITs的配置价值依旧突出。

　　“不过，政策虽然打开了配置的制度闸门，但不会直接带来资金自动入场，机构会持续权衡REITs分派率、利率环境与其他固收、固收+品类的收益对比，只有底层资产现金流持续兑现、估值具备足够安全边际，增量资金才会真正进场。在供给持续释放的背景下，后续市场依旧会呈现明显的标的分化，优质资产更容易获得公募资金青睐，基本面偏弱的项目即便有政策加持，配置吸引力也依旧有限。”上述交易员指出。

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